Wynajem mieszkania – jak zmniejszyć ryzyko?

0 177

Wynajmowanie mieszkań stało się obecnie bardzo popularną formą inwestowania, nadal jednak są osoby, które obawiają się, że lokatorzy wyrządzą w ich nieruchomości szkody. Oczywiście nie można wykluczyć takiego ryzyka, jednak wynajmujący może je zminimalizować, jeśli zadba o kilka szczegółów.

Najważniejszym dokumentem wiążącym wynajmującego z najemcą jest umowa. Musi być więc skonstruowana w taki sposób, aby należycie zabezpieczała interes właściciele mieszkania. Do najważniejszych jej zapisów należą:

  • określenie wysokości ceny za najem, sposobu oraz terminu jej płatności,
  • określenie sposobu płacenia rachunków za media, ze wskazaniem, że do ich pokrycia zobowiązany jest lokator,
  • wymóg wniesienia kaucji, jej wysokości powinna być nie mniejsza niż cena wynajmu, z reguły stosuje się stawkę 150 – 200 % tej ceny,
  • dokładne określenie obowiązków najemcy, np. konieczność utrzymania nieruchomości w należytym stanie, wykonywania drobnych napraw i remontów, konieczność przestrzegania ciszy nocnej i zasad obowiązujących we wspólnocie mieszkaniowej,
  • wskazanie, czego najemca nie może robić, np. podnajmować mieszkanie osobom trzecim, trzymać w nim zwierzęta itp.
  • termin obowiązywania umowy oraz sytuacje, w których może być przed tym terminem wypowiedziana, np. kiedy najemca będzie się spóźniał z płatnościami za dwa pełne okresy rozliczeniowe.

Umowa najmu mieszkania

Ten ostatni punkt jest szczególnie ważny. Z jednej strony bowiem umowa najmu na czas określony jest dla wynajmującego korzystniejsza, ponieważ gwarantuje mu dochód z tego tytułu przez określony czas. Z drugiej, nie może być wypowiedziana przed upływem wskazanego w niej terminu, chyba że strony wyraźnie wskażą w niej sytuacje, w których wypowiedzenie takie jest dopuszczalne. Poza zaległościami w płatności można tu więc wymienić używanie przedmiotu najmu niezgodnie z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, zakłócanie porządku innych mieszkańców budynku, wyrządzenie szkód w mieszkaniu itp.

Najbezpieczniejszą formą umowy najmu jest umowa najmu okazjonalnego, której głównym założeniem jest ułatwienie wynajmującemu ewentualnej eksmisji niepłacącego lokatora. W umowie takiej najemca musi bowiem wskazać adres, pod który wyprowadzi się, gdy umowa najmu dobiegnie końca. Umowa taka sporządzana jest przed notariuszem, więc w przypadku, gdy najemca nie będzie chciał mieszkania zwolnić, na wniosek wynajmującego sąd nada jej klauzulę wykonalności. Z takim dokumentem można złożyć do komornika wniosek o eksmisję, wówczas nie trzeba czekać, aż lokatorowi zostanie przyznane pomieszczenie zastępcze, eksmisja przebiega więc o wiele szybciej niż w przypadku najmu tradycyjnego. Umowa taka jednak dla swojej ważności musi być zgłoszona w urzędzie skarbowym, a wynajmujący będzie musiał odprowadzić podatek od uzyskanego z najmu dochodu.

Wszystkie kwestie, których strony nie uregulują w umowie, regulowane są na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, że do umów najmu stosuje się również zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a ta niestety większe prawa przyznaje najemcom, ograniczając tym samym prawo wynajmujących do korzystania z ich własności, nawet gdy najemcy nie płacą w terminie. I co najważniejsze – umowa najmu tylko na piśmie. Mimo, iż nie jest to wymóg formalny dla krótszych umów, to w razie sporu takim dokumentem łatwiej można wykazać swoje racje.

Podobne artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *