Wynajem mieszkania może być całkiem dochodowym interesem, jednak wiąże się też z pewnym ryzykiem, mianowicie czynnikiem osobowym. Nie wiadomo bowiem, na jakich lokatorów się trafi, a jeśli okażą się nieuczciwymi ludźmi i nie będą chcieli dobrowolnie opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu, właściciel nieruchomości musi przygotować się na długą i żmudną przeprawę sądowo-eksmisyjną.

Proces ten może być dodatkowo wydłużony, jeśli okaże się, że lokator należy do grupy szczególnie chronionej prawem, którego nie można wyrzucić z mieszkania bez uprzedniego zapewnienia mu lokalu socjalnego.

fot. nito/bigstockphoto.com

W takim wypadku wynajmującemu pozostaje jedynie czekać, aż gmina, która w swoich zasobach takie nieruchomości posiada, znajdzie dla najemcy nowy lokal. Jednak liczba lokali komunalnych i zastępczych w każdej gminie jest ograniczona, a liczba oczekujących na nie – wręcz przeciwnie, wielu z nich czeka latami w kolejkach. Wynajmującemu nie pozostaje wtedy nic innego jak czekać.

Sąd jest zobowiązany do przyznania lokalu zastępczego następującym osobom:

• kobiecie w ciąży,
• obłożnie chorym,
• emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• bezrobotnym,
• małoletnim,
• osobom niepełnosprawnym (posiadającym orzeczenie lekarza orzecznika ZUS lub orzeczenie o stopniu niepełnosprawności wydane przez powiatowy zespół ds. orzekania o stopniu niepełnosprawności lub grupę inwalidzką),
• osobom ubezwłasnowolnionym,
• osobom, które spełniają warunki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Ponadto wyrok taki może zapaść w stosunku do osób, co do których sąd uznał, że przemawia za tym ich szczególna sytuacja materialna i rodzinna. W przypadku osób małoletnich, niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych zakaz eksmisji bez przyznania lokalu zastępczego dotyczy również osób sprawujących nad nimi opiekę i z nimi zamieszkujących. Dodatkowo eksmisji nie przeprowadza się w terminie od 1 listopada do 31 marca.

W Polsce panuje zasada zakazująca wyrzucania ludzi na bruk, przy czym weryfikacja przyczyn, które zmusiły wynajmującego do takich kroków, odbywa się w innym postępowaniu. Jeśli więc sąd nie orzekł o konieczności przyznania najemcy lokalu socjalnego, ponieważ nie należy on do żadnej z wymienionych grup, to wtedy gmina ma obowiązek zapewnienia mu pomieszczenia tymczasowego, chyba że lokator sam wskazał takowe lub zostało one wskazane przez wynajmującego. Co ważne, konieczność zapewnienia pomieszczenia tymczasowego nie występuje, jeśli umowę zawarto w formie najmu okazjonalnego.

Do placówek mieszczących się w definicji pomieszczenia tymczasowego należą również noclegownie, schroniska dla bezdomnych czy inne podobne miejsca. Ponadto jeśli gmina w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego nie wskaże najemcy pomieszczenia tymczasowego, wtedy komornik ma prawo eksmitować go do takiej placówki.

Gdyby podsumować powyższe to okazuje się, że na własną rękę tak naprawdę z mieszkania na wynajem nie można wyeksmitować nikogo. Eksmisji dokonać może wyłącznie komornik po uprzednim przeprowadzeniu, z inicjatywy wynajmującego, procesu eksmisyjnego i ewentualnego rozstrzygnięcia w zakresie lokali socjalnych bądź pomieszczeń zastępczych. Każda próba eksmisji z pominięciem tej procedury jest działaniem bezprawnym, mimo iż wynajmujący próbuje w ten sposób ochronić swoją własność.