Mieszkanie we wspólnocie – czy warto?

0 30

Obecnie nowe mieszkania deweloperskie najczęściej zarządzane są przez wspólnoty. Wspólnoty mieszkaniowe istnieją też w niektórych budynkach z rynku wtórnego, np. w kamienicach. Członkiem wspólnoty zostaje się automatycznie poprzez zakup mieszkania w budynku przez nią zarządzanym albo poprzez przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego w prawo odrębnej własności.

Zalety

Jedną z głównych zalet wspólnoty są niższe opłaty – przynajmniej te stałe. Mieszkańcy wspólnoty, w odróżnieniu od członków spółdzielni, nie muszą bowiem ponosić kosztów związanych z zatrudnieniem pracowników spółdzielni, utrzymaniem budynków biurowo-administracyjnych itp.

Jest też znacznie mniej wymogów formalnych niż w przypadku spółdzielni. Nie ma potrzeby wybierania prezesa ani rady nadzorczej, a w małych wspólnotach nie musi funkcjonować zarząd. To też wpływa na niższe koszty.

Mieszkańcy wspólnoty, w porównaniu do mieszkańców spółdzielni, mają większy wpływ na to, za co będą płacić i jakich wykonawców wybiorą, gdyż decydują o tym w drodze głosowania. W spółdzielni decyzje tego typu (np. wybór dostawców mediów, zakres remontów) są podejmowane odgórnie, a mieszkańcy mogą jedynie sprawdzić, co składa się na czynsz.

Należy też zwrócić uwagę na fakt, że własność lokalu, a także części gruntu i budynku, daje mieszkańcowi większe prawa niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Może on bardziej swobodnie rozporządzać mieszkaniem i nie musi pytać spółdzielni o zgodę.

Wady

Należy pamiętać, że funkcjonowanie wspólnoty zależy od osób, które się na nią składają. Na to niestety nie mamy wpływu. Jeśli trafią nam się sąsiedzi ugodowi i chętni do współpracy, wspólnota może działać niemal bezproblemowo. Jeśli będą to osoby konfliktowe, które zawsze muszą mieć rację, albo notorycznie wymigujące się od swoich zobowiązań (w tym zwłaszcza płatności) – pojawią się kłopoty.

Problemem może stać się sytuacja, gdy niezbędny jest większy wydatek – remont części wspólnych, wymiana dachu itp. Mimo że koszty są dzielone między członków wspólnoty, i tak kwota przypadająca na osobę może być wysoka. Dlatego zdarza się np. odwlekanie decyzji o remoncie do momentu, gdy stan budynku zagraża mieszkańcom, czy też, z oszczędności, kupowanie materiałów i urządzeń słabej jakości albo wręcz wadliwych, bądź zatrudnianie podwykonawców tańszych, ale nie dość fachowych.

Decyzje dotyczące wszystkich członków wspólnoty muszą być przegłosowane na zebraniach w drodze uchwały. Niestety, większość nie zawsze dokonuje najlepszych wyborów. Poza tym waga głosów zależy od wielkości udziałów we wspólnocie. W ten sposób kilka osób z największymi udziałami może przeforsować decyzję, która nie będzie korzystna dla pozostałych.

Zdarza się też, że uchwały nie udaje się podjąć. W niektórych wspólnotach sporą część członków stanowią właściciele mieszkań na wynajem, którzy rzadko są obecni na zebraniach. Nie mówiąc o tym, że trudno jest wybrać taki termin zebrania, który będzie wszystkim pasował. W związku z tym frekwencja jest niska, a przy głosowaniach nie udaje się uzyskać wymaganej większości głosów. Przy braku odpowiedniej uchwały nie można podjąć działań istotnych dla całej wspólnoty, takich jak remonty czy inwestycje.

Zarządzanie wspólnotą jest czasochłonne. Poza tym trzeba mieć niemałą wiedzę i orientować się na lokalnym rynku. Można te obowiązki powierzyć firmie specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami, ale należy ją uważnie sprawdzić, gdyż można trafić na naciągaczy.

Widać więc, że istnieją argumenty świadczące na korzyść wspólnoty, ale i przeciwko niej. Wiele zależy od osób należących do wspólnoty, od sprawności zarządu, od efektywności zagospodarowania środków, a także od samych budynków, zwłaszcza ich stanu i wieku. Koszty utrzymania nowych budynków we wspólnocie mogą być niskie, podczas gdy w zaniedbane kamienice trzeba sporo inwestować. Przeliczenie kosztów zwykle wychodzi na korzyść wspólnoty w porównaniu do spółdzielni. Jednak, jak wspomniano, zaangażowanie w działalność wspólnoty wymaga poświęcenia czasu i dobrego współdziałania między jej członkami, co nie zawsze się udaje.

Podobne artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *