Kiedy lokator może rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia?

11 32025

W zależności od czasu, na jaki została zawarta umowa najmu, odmiennie kształtują się prawa stron co do możliwości jej wypowiedzenia. Umowa może zostać bowiem zawarta na czas nieokreślony lub określony.

W pierwszym przypadku zarówno wynajmującego, jak i najemcę obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia, różne w zależności od cykli, w jakich opłacany jest czynsz z tytułu najmu. Najkrótszym terminem wypowiedzenia jest miesiąc, co oznacza, że umowa ulegnie rozwiązaniu po miesiącu od dnia złożenia przez jedną ze stron wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy

Umowa zawarta na czas określony natomiast, zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach w niej wskazanych. Wymóg ten wynika z charakteru tego stosunku prawnego, który chronić ma zarówno interesy najemcy, jak właściciela wynajmowanej nieruchomości. Z perspektyw tego pierwszego gwarantuje mu bowiem możliwość korzystania z mieszkania przez czas w umowie oznaczony, co powoduje wyższy komfort mieszkania, a także możliwość zaplanowania i urządzenia wynajmowanego lokalu. Natomiast z punktu widzenia wynajmującego taki zapis jest gwarantem uzyskiwania przez niego stałego dochodu z tytułu czynszu, przez okres objęty umową.

Strony powinny zatem dobrze przemyśleć, jakie zapisy pozwalające na rozwiązanie najmu bez wypowiedzenia, zamieszczą w umowie. Z perspektywy ochrony interesów lokatora, do postanowień takich zaliczyć można uporczywe uchylanie się przez wynajmującego z przeprowadzania napraw i remontów, do których przeprowadzenia jest zobowiązany na mocy przepisów, utrudnianie przez wynajmującego korzystania z mieszkania, czy też niewywiązywanie się przez niego z postanowień umowy.

Bez względu jednak na powyższe zapisy w umowie najmu, a także na czas, na jaki umowa została zawarta, najemca może ją rozwiązać bez wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania mieszkanie posiadało wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie, lub jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie, mimo otrzymanego zawiadomienia, lub jeśli po prostu wad takich nie da się usunąć. Należy do nich zaliczyć wszystkie te usterki czy właściwości rzeczy, które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania w sposób, jaki gwarantowała umowa najmu, czyli wszystko to, co zmniejsza lub wręcz zaburza jego użyteczność, ale także komfort i zapewniony standard użytkowania.

Ponadto szczególnym rodzajem takich wad są te, które bezpośrednio zagrażają zdrowiu lokatorów, np. zawilgocenie lokalu, pojawienia się pleśni lub grzyba, zagrożenie zawaleniem się ściany lub innej części budynku, emitowanie przez materiały użyte do budowy toksycznych związków, wysoka emisja substancji alergennych, nadmierny hałas dochodzący z sąsiednich nieruchomości. W doktrynie wskazuje się, że do powstania prawa najemcy do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym nie jest konieczne wystąpienie skutków istniejących wad, np. zachorowanie, a jedynie istnienie ryzyka takiego zagrożenia.

Ponadto w każdym przypadku, rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia może nastąpić wskutek porozumienia stron. Aby to się stało, konieczna jest oczywiście zgodna wola wynajmującego i najemcy, a także wystąpienie uzasadnionych okoliczności, które taki krok uzasadniają. Rozwiązanie za porozumieniem powinno być bezwzględnie dokonane na piśmie, gdyż brak dowodu na rozwiązanie umowy w ten sposób mógłby rodzić dla najemcy poważne konsekwencje, gdyby wynajmujący zaprzeczył, iż na takie rozwiązanie wyraził zgodę.

Podobne artykuły

11 komentarzy

  1. Lech Malinowski 18 listopada 2014 o 08:56

    Rozwiązanie umowy na mocy porozumienia stron nie wymaga wystąpienia „uzasadnionych okoliczności”.

  2. malgorzata 12 marca 2015 o 20:11

    czy mozna zmieniac daty na umowie

  3. Adam 7 sierpnia 2015 o 17:42

    Wynajmuję od tygodnia mieszkanie w ktorym okazalo sie ze sa robaki.Czy moge wystapic o wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym i ubiegac sie o zwrot kosztow za okres nie zamieszkany?

  4. beata 7 września 2015 o 15:14

    Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu, która zawarta została na rok, bez żadnych konsekwencji?

  5. irena 30 listopada 2015 o 17:08

    Wynajmuje aktualnie mieszkanie .znalazlam lepsze mieszkanie i chciałabym tam zamieszkać. Nie wiem czy mogę podpisać umowę gdy pierwsza jeszcze nie wygasła. Nie wiem czy muszę płacić bylej właścicielce czynsz w momencie gdy już się wyprowadzę a umowa trwa jeszcze miesiąc

  6. Ewa 18 stycznia 2016 o 18:07

    Czy jeżeli wynajmujący podpisze wypowiedzenie najmu przez najemcę za porozumieniem stron… to jeżeli chodzi o sprawy finansowe opłaty za czynsz, które były uzgodnione przy porozumieniu … może je póżniej egzekfować mimo, iż były na poczet ulepszenia stanu mieszkania i pozostały tam??? prosze o odpowiedź

  7. anka 2 lutego 2016 o 16:44

    Witam.
    Wynajmuje od 2 dni pokój. Umowa na czas nieokreślony. Zapłacona kaucja w wysokości jednego czynszu i 300 zł czynszu kolejne 200 zł będzie dopłacone 10-tego, tego miesiąca. Pytanie z mojej strony 1. W moim pokoju zepsuło się światło, w momencie gdy się wprowadzałam, właściciel powiedział, że to naprawi, jednak do dzisiaj mam tylko lampkę. 2. Do tego w pokoju mam zimno, bo właściciel powiedział, że nie będzie grzał gdy na dworze jest 10 stopni na plusie. I moje pytanie. Czy mogę rozwiązać umowę najmu bez miesięcznego okresu wypowiedzenia, i bez płacenia mu reszty czynszu (wcześniej wspomniane 200 zł)? Pytanie czy właściciel odda mi kaucję? Była to kaucja zwrotna. Proszę o szybką odpowiedź, wszystkie szkody powstały tego samego dnia i wszystkie miały być naprawione z dniem kolejnym, jednak gdy upominam właściciela o tym, on mówi „postaram się to zrobić”, a niestety nadal nic nie robi… Proszę o szybką odpowiedź i o pomoc. Pozdrawiam!!!

  8. Marta 23 marca 2016 o 23:38

    1.jestem najemcą mieszkania(ja podpisywałam umowę )
    2.w umowie jest zawarte,że dane osoby mają prawo zamieszkiwać w tym lokalu
    3. napisałam wypowiedzenie jedenj osobie
    Czy ona powinna podpisać to wypowiedzenie czy wystarczy,że otrzymała to ode mnie ?

  9. Aleksandra 5 października 2016 o 15:21

    Witam Wynajmuje lokal komercyjny
    Umowa na 5lat czy mogę ja zerwać

  10. Łukasz 6 października 2016 o 11:24

    W sytuacji, gdy w momencie podpisywania umowy najmu na czas okreslony nic mi nie bylo wiadomo o myszach czy to w mieszkaniu czy to w kamienicy, a gdy juz zamieszkalem okazalo sie ze po mieszkaniu i szafkach grasuja myszy, to czy moge wypowiedziec umowe bez zachowania okresu wypowiedzenia??

  11. Łukasz 1 maja 2018 o 19:53

    Witam serdecznie.Mam problem tego typu wynająłem mieszkanie na czas nieokreślony z żona i 3 dzieci.Po 5 miesiącach właściciel mieszkania wypowiedział mi umowę bez podania przyczyny wszystko płacone czynsz i opłaty na czas żadnych skarg zniszczeń poprostu bez przyczyny.Czy ma takie prawo wyrzucić mnie na bruk?Zostaje na lodzie niemam gdzie się podziać.Nie można dojść do porozumienia z właścicielem żeby coś zrobić.Ktos może powiedzieć czy tak może byc

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *