Umowa najmu okazjonalnego to mechanizm chroniący uczciwość obu stron. Daje ona właścicielowi nieruchomości większą ochronę niż umowa tradycyjna. Dlatego najem okazjonalny jest stosowany coraz częściej i stopniowo staje się standardem na rynku.
Zwykła umowa gwarantuje silną ochronę lokatora wynikającą z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza ona jednak, że jeśli lokator notorycznie nie płaci, nie można go tak po prostu eksmitować. Proces jest skomplikowany i długotrwały. Możliwe są sytuacje, że lokator nie płaci przez wiele miesięcy czy nawet lat, a właściciel nie może odzyskać swojego mieszkania.
Najem okazjonalny to bardziej sformalizowany tryb najmu. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Natomiast właściciel mieszkania musi być osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Przedsiębiorcy mogą skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego, która również wymaga od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Dla wynajmującego ważne jest, że umowa najmu okazjonalnego daje mu większe prawa niż zwykła umowa najmu w sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się z umowy (np. nie płaci czynszu). Aby skłonić lokatora do opuszczenia lokalu, nie jest potrzebne postępowanie sądowe.
Niektóre osoby obawiają się kosztów notarialnych. Maksymalny koszt oświadczenia u notariusza to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę plus opłata za wypisy. Notariusz może jednak policzyć sobie mniej, choć jest to w znacznym stopniu zależne od konkretnego przypadku. Poza tym właścicielom lokali zależy na takim dokumencie, więc zwykle jest możliwość podzielenia tej kwoty między stronami, a czasem nawet opłacenia jej przez właściciela w całości.
Umowa najmu okazjonalnego, a zwłaszcza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, czasem kojarzy się najemcom z narzędziem do wysiedlania na bruk z dnia na dzień. Jest to jednak mit. Warto podkreślić, że właściciel nie może zmusić lokatora do wyprowadzki bez wyraźnego złamania warunków umowy i uprzedniego wezwania do zapłaty. Wynajmujący musi działać według określonej procedury przewidzianej w przepisach.
Warto przy tym wspomnieć, że nie warto dać się nabrać na oferty firm, które handlują oświadczeniami o lokalach, do których można się wyprowadzić. Zwykle wykorzystują one fikcyjne adresy, i to nieraz wielokrotnie te same. Oznacza to kłopoty i dla wynajmującego, i dla najemcy. W razie próby eksmisji okazuje się, że nie ma faktycznej możliwości przyjęcia lokatora, a osoba, która deklarowała się jako właściciel tego fikcyjnego lokalu, już zdążyła wycofać zgodę. Z kolei lokator płaci kilkaset złotych za coś, co i tak nie zapewni mu dachu nad głową.
Akt notarialny chroni właściciela przed tzw. dzikimi lokatorami, którzy nie płacą i blokują mieszkanie miesiącami. Dzięki oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji można ominąć długą drogę sądową i skrócić procedurę do minimum.
Warto też wspomnieć, że jeśli właściciel czuje się bezpiecznie, gdyż jego prawa zabezpiecza umowa najmu okazjonalnego, może być bardziej skłonny do negocjacji, np. jeśli chodzi o wysokość czynszu lub kaucji.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Procedura jej podpisania krok po kroku wygląda następująco:
Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony i wygasa, gdy wskazany w niej termin upływa. Są jednak wyjątkowe okoliczności, które stanowią podstawę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy:
Gdy dojdzie do którejś z powyższych sytuacji, właściciel powinien dostarczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni.
Jeśli najemca nie wyprowadzi się we wskazanym czasie, wynajmujący wnioskuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności wcześniej złożonemu oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć:
Następnie sąd ma czas na rozpatrzenie wniosku (trwa to zwykle kilka tygodni), a gdy klauzula wykonalności jest nadana, właściciel może skierować sprawę do komornika.
Widać więc, że najem okazjonalny nie umożliwia eksmisji na bruk bez uprzedzenia czy w krótkim czasie. Zanim właściciel będzie mógł podjąć czynności, by zmusić najemcę do wyprowadzki, musi wysłać mu odpowiednie pismo i dać czas na zmianę zachowania. Cała procedura trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, co daje najemcy czas na znalezienie innego lokalu, a dla właściciela i tak jest korzystniejsze niż analogiczna procedura przy najmie zwykłym, która może trwać całe lata.
Najem okazjonalny ma ułatwić właścicielowi odzyskanie mieszkania po zakończeniu umowy lub gdy lokator nie wywiązuje się z postanowień porozumienia. Jednym z podstawowych zabezpieczeń w tej formie umowy jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji. Niestety od jakiegoś czasu w internecie pojawiają się oferty odpłatnego udostępnienia takiego adresu, choć…
To ważna wiadomość nie tylko dla rentierów, ale przede wszystkim osób mieszkających w sąsiedztwie lokali wynajmowanych turystycznie. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie będą mogły wprowadzić zakaz wynajmowania mieszkań na doby w zarządzanych przez nie budynkach. Jest oficjalna zgoda Ministerstwa Sportu i Turystyki na wprowadzenie odpowiedniej poprawki do ustawy regulującej najem krótkoterminowy.
Uczestnicy polskiego rynku najmu oczekują bardziej przewidywalnych zasad. Z badania Instytutu Rynku Najmu (IRN) wynika, że 64,6% właścicieli mieszkań na wynajem oraz 41,9% najemców uważa, że rynek powinno regulować więcej przepisów. Jakie są oczekiwania?
Cieknący kran, awaria ogrzewania czy zalanie w wynajmowanym mieszkaniu szybko rodzą pytanie, kto powinien zająć się naprawą i ponieść jej koszt. Odpowiedź nie zawsze jest ta sama i zależy od rodzaju usterki, jej przyczyny oraz zapisów umowy najmu. Ta ostatnia ma szczególne znaczenie przy prywatnym najmie, bo strony mogą inaczej podzielić część obowiązków, niż przewiduje…
Właścicieli lokali wynajmowanych krótkoterminowo mogą czekać kolejne zmiany w przepisach. Polska dostosowuje krajowe przepisy do unijnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Obecnie toczy się dyskusja nad zapewnieniem spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym możliwości decydowania o prowadzeniu wynajmu na doby w poszczególnych lokalach. Zmiany mogą mieć jednak pośredni wpływ na sposób rozliczania części właścicieli, jeżeli ich działalność zostanie…
Właściciele mieszkań, którzy przez długi czas nie mogą odzyskać lokalu zajmowanego przez najemców zalegających z płatnościami, mogliby otrzymywać od państwa rekompensatę. Taka petycja została skierowana do Sejmu. Choć eksperci zwracają uwagę na wiele wątpliwości sejmowa Komisja do Spraw Petycji uznała, że problem wymaga dalszej analizy. Zwróciła się więc do rządu o rozważenie proponowanych zmian.
Właściciele mieszkań na wynajem krótkoterminowy muszą pamiętać o obowiązkach podatkowych oraz przepisach regulujących prowadzenie takiej działalności. Równie ważne jest odpowiednie przygotowanie umowy, która zabezpieczy interesy wynajmującego. W ostatnim czasie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego istotnie się zmieniły, a kolejne regulacje są w trakcie wdrażania.
Jeszcze kilka lat temu niewiele osób słyszało o OC najemcy. Dziś coraz częściej pytają o nie właściciele mieszkań, a niektóre umowy najmu wprost wymagają wykupienia takiej polisy. Trudno się temu dziwić. Wystarczy przypadkowo zalać sąsiada albo uszkodzić wyposażenie mieszkania, by narazić się na spory wydatek. Dobrze dobrane ubezpieczenie pozwala uniknąć takich problemów i daje większy…
Od dłuższego czasu w Polsce i innych krajach Europy trwa dyskusja o potrzebie dodatkowych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Wynikają one m.in. z rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, który wpro m.in. obowiązek nadawania numerów identyfikacyjnych obiektom oferowanym na wynajem turystyczny. W Polsce rozważano dodatkowe regulacje, m.in. wprowadzenie stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Okazuje się,…
W Polsce i wielu innych krajach coraz częściej mówi się o dodatkowych regulacjach dotyczących najmu krótkoterminowego. Swoje oczekiwania podała również Krajowa Rada Forów Skarbników JST. Zdaniem skarbników jednostek samorządu terytorialnego gminy powinny mieć dostęp do danych z platform Booking.com i Airbnb, aby odpowiednio naliczać podatek od nieruchomości. Jak miałoby to wyglądać?
Serwis natechwile.pl skupia się na poradach dla osób pragnących zainwestować w mieszkanie na wynajem. Jeśli do nich należysz, poradzimy Ci nie tylko jak przeprowadzić korzystną transakcję kupna nieruchomości, ale także jak ją z zyskiem wynająć. Dowiesz się więc jak przeprowadzić wszystkie formalności związane z najmem, jak znaleźć pewnych lokatorów, a nawet jak wybrać ekipę do wykończenia wnętrza.
Mamy nadzieję, że skorzystasz z naszych porad i dołączysz do stałych czytelników portalu.Zachęcamy do oceniania artykułów i ich strong>komentowania, co z pewnością przyniesie satysfakcję ich autorom.
Dodaj komentarz