Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

9 15364

Umowa najmu to ściśle określony dokument, który regulowany jest m.in. ustawą o ochronie praw lokatorów. Na jej podstawie wynajmujący oddaje na określony lub nieokreślony czas swoje mieszkanie do użytkowania najemcy. W zamian lokator płaci właścicielowi mieszkania wynagrodzenie w postaci czynszu. Najem wygasa zgodnie z wyznaczonym w umowie terminem bądź wygasa na skutek wypowiedzenia umowy jednej ze stron.

Wypowiedzenie umowy najmu

fot. lolostock/bigstockphoto.com

Jak zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Najemców chroni prawo i właściciele mieszkania nie mogą dokonać na nich natychmiastowej eksmisji. Zgodnie z przepisami wypowiedzenie umowy najmu mieszkania ze strony właściciela możliwe jest tylko wtedy, gdy umowę najmu zawarto na czas nieokreślony. Natomiast umowa najmu na czas określony wygasa po upływie podanego w niej terminu bądź też wprowadzono do niej odpowiednią klauzulę określającą warunki wypowiedzenia.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć każdą umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód i tylko na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem, że:

  • lokator korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową bądź niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zaniedbuje obowiązki, powodujące powstawanie szkód, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu,
  • wynajmuje, podnajmuje lub oddaje bezpłatnie do korzystania lokal bez pisemnej zgody jego właściciela,
  • nie płaci czynszu za lokum przez co najmniej trzy miesiące.

Jeśli właściciel lokalu zawarł umowę najmu na czas nieokreślony, to może on wypowiedzieć ją lokatorowi z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia wraz z końcem miesiąca kalendarzowego. Swoją decyzję musi uzasadnić tym, że:

  • najemca nie zamieszkuje w jego lokum przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
  • on sam lub osoba z jego bliskiej rodziny planuje wprowadzić się do lokalu (przy czym będzie on musiał zapewnić najemcy lokal zastępczy),
  • lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania położonego w tej samej miejscowości, a on sam może go używać (miesięczny termin wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego).

Należy pamiętać, iż wymówienie umowy najmu mieszkania musi zostać sporządzone w formie pisemnej i musi zostać poparte odpowiednim uzasadnieniem.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić z inicjatywy wynajmującego jest niezwykle trudne i możliwe jedynie z wyżej wymienionych przyczyn określonych w ustawie. Aczkolwiek wynajmujący ma jeszcze inne wyjście. Może on również wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego oraz nakazanie przez sąd opuszczenia lokalu z ważnych przyczyn (innych niż te związane z naruszeniem przez lokatora obowiązków wynikających ze stosunku najmu). Właściciel mieszkania podejmie mniejsze ryzyko w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, albowiem umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może wiązać strony na bardzo długo, nawet wbrew woli wynajmującego.

Podobne artykuły

9 komentarzy

  1. admiralette 30 czerwca 2015 o 09:39

    dużo rzeczowych informacji, ale ważna jest jeszcze umiejętność napisania takiego wypowiedzenia… tu znalazłam wzory, może komuś się przyda w połaczeniu z tym artykułem cenabiznesu.pl/-wypowiedzenie-umowy-najmu-wzor

  2. hannaz 21 lipca 2015 o 10:16

    Fajnie że tu trafiłam ale mam nadzieję że nie bedzie konieczne wypowiadanie w moim przypadku. Szukałam informacji podobnych jak ta aty.pl/umowa-najmu-wszystko-co-warto-wiedziec/ na temat umowy najmu bo zabieram się za to właśnie pierwszy raz w życiu , tu niespodzianka info o wypowiedzeniu , ale fajnie że takie też są wiadomości bo jak będzie potrzeba to się znajdzie / a nawet wie gdzie jest

  3. Dominik 26 sierpnia 2015 o 06:38

    Dziękuję za te wskazówki, gdyż właściciel wypowiedział mi umowę za to że 2 dni czekał na pieni adze dał nam tydzień na wyprowadzenie teraz czuję się bezpieczniej jeszcze raz dziękuję

    • Piotr 11 stycznia 2016 o 12:30

      Wszystkie pisma właściciela odbiegające od tych, wymaganych w ustawie nie mają mocy prawnej. Także zapisy umowy najmu lokalu mieszkalnego nie mające odzwierciedlenia w ustawie są prawnie bezskuteczne. Jest Pani w prawie. Umowa czy właściciel tego chce czy nie obowiązuje. Proszę się trzymać zapisów ustawy a właściciel jeśli będzie chciał użyć przymusu pośredniego lub bezpośredniego w calu wymuszenia określonych zachowań proszę wezwać policję. Policja juz mu wytłumaczy jaki to on ma prawa i jakie obowiązki.

  4. Piotr 11 stycznia 2016 o 12:24

    Przede wszystkim by wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego najemca musi być w zwłoce z płatnościami w wymiarze co najmniej 3 okresów płatności. Jeśli fakt taki ma miejsce, wynajmujący musi wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę, następnie z braku zapłaty może wypowiedzieć skutecznie z terminem miesięcznym wypowiedzenia. Nie ma innej drogi niestety. Gdy wypowiedzenie spełnia formalno – prawne wymogi a najemca nie był łaskaw się wyprowadzić pozostaje droga sądowa o eksmisję. Cała sprawa zajmuje zatem ( bez drogi sądowej ) nie mniej niż 5 miesięcy.

  5. Wojtek | umowanajmu.info 20 marca 2016 o 01:48

    Przydatny tekst!

  6. nicola 3 kwietnia 2016 o 06:55

    powiem tak pierwszy raz najmowałam mieszkanie które oddałam po gruntownym remoncie lokatorzy dostali umowe na czas oznaczony 3lata bez klauzuli wypowiedzenia bo takowa uniewaznia umowę ale z klauzulą wedł prawa że jesl nie będzie płacić czynszu jeśli karygodnie nie będzie przestrzegac zasad umowy ect ect to wszystko co jest w ustawie to mam prawo wypowiedzieć ja osobiście nie wtrącałam się do niczego co robią w lokum poniewaz w umowie była klauzula iż lokal był po generalnym remoncie i wymienione wszystko i przy zdaniu lokum musi być oddane w dosłownie takim samym stanie..minęło 1,5 roku lokal został zdewastowany a państwo oznajmili że się wyprowadzają nie złożyli wypowiedzenia tylko oświadczyli..teoretycznie nie miało być sporów pokazałam im umowe powiedziałam że musza lokum wyremontowac..oni zrozumieli to : wymalowac..wymalowali tylko że zdzierając tapete zostawili klej po niej zamalowując ściany sa jak dla mnie w stanie opłakanym nierowne nieposzpachlowane usłyszałam od lokatora cytuję: ona mi remontu robić nie będzie naco skomentowałam że nie mi robi remont tylko porządek po sobie zawołałam wykonawców by oszacowali ile wyniesie poprawienie tej roboty dostałam wycenę która wyszła 3600zł 20zł za poprawienie ścian 80 m2 i 5zł za ponowne pomalowanie bo wszystkie sciany i sufity wymagają jescze jednego malowania nie wyceniam jeszcze uszkodzonych paneli w kuchni..teraz głęboko zastanawiam sie jak temat ugryźć..bo sądzę że nie zapłaca mi..nie ma ich tu na miejscu..umowa wciąż ich obowiązuje też nie sądzę że płacić będą bo mąż najmującej krzykiem poinformował mnie że skoro nie mieszka płacić nie będzie..oczywiście jest droga sądowa i pewnie tam trafimy tylko obawiam się że państwo stwierdzą że zostało mieszkanie odnowione a to że nie wygląda to tak jak wcześniej…sady też są różne…nie znam ich obecnego adresu zamieszkania ale znam stały meldunek moge co miesiąc wysyłać wezwania do zapłaty i po 3mcach rozwiązać umowę wypowiedzieć ja zgodnie z prawem tak sądze a później wnieść do sądu o uregulowanie długów wraz z fakturą za remont tak mi się wydaje..znam sytuację gdzie najemca nie wypowedział umowy a po 2 latach jak umowa wygasła najmujący dostał wezwanie za cały okres mimo ze już nie mieszkał ale ja nie chce naciągac prawa zresztą sądy sa teraz bardzo dziwne wiem po sprawie o alimenty że czasem sędziowie absurdy uznaja za fakty.

  7. Kinga 15 czerwca 2017 o 00:14

    Witam
    Znajoma podpisała umowę w której jest zapis „od 1.07.2016 na czas nie krótszy niż 12 miesięcy z możliwością przedłużenia oraz miesiecznego wypowiedzenia przez obie strony. Każda ze stron może wypowiedzieć niniejsza umowę z zachowaniem 1-miesiecznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec mięsiaca kalendarzowego. Wypowiedzenie umowy powinno być dokonane w formie pisemej pod rygorem nieważności ”
    Koleżanka otrzymała wiadomość email od właściciela, który to napisał 15.06, że umowa wygasa z dniem 30.06 i maja czas na wyprowadzkę do 10.07.
    Proszę mnie poprawić jeśli się mylę, ale raz ze nie zachował odpowiedniej formy pisemnej to takie wypowiedzenie powinno mieć skutek na koniec miesiąca czerwca a więc powinni mieć prawo do przebywania w mieszkaniu do końca lipca. Czy to się zgadza? Z mojej interpretacji wynika ze umowa zawarta jest na okres nie krótszy niż! A nie iż wygasa po 12 miesiącach, a nawet gdyby rozumowac w ten sposób to nie jest zachowany okres wypowiedzenia.
    Proszę o radę czy można dyskutować z właścicielem.
    Pozdrawiam

  8. Rafał 25 czerwca 2017 o 19:35

    witam wszystkich mam problem z najemcą któremu wynająłem plac umowa oczywiście została spisana lecz jakimś dziwnym cudem się zawieruszyła jak mogę wypowiedzieć taką umowę jeżeli najemca nawet po słownym wypowiedzeniu umowy śmieje mi się w twarz i mówi że się nie wyniesie. Naprawdę już mam go dość i nie wiem jak to rozwiązać proszę o pomoc

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *