Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem może stać się nieopłacalna?

0 34

Przyjęło się, że mieszkanie na wynajem to pewna inwestycja. Jednak czy zawsze takie rozwiązanie się opłaca?

Przy obecnym poziomie stóp procentowych zakup mieszkania na wynajem jest bardziej opłacalną formą ulokowania gotówki od lokat bankowych. Niskie oprocentowanie lokat bankowych, których efektywna stopa sięga aktualnie 1-1,2 procent, przyczynia się bowiem do szukania alternatywnych form ulokowania oszczędności przez inwestorów.  Spora grupa osób posiadających wolne zasoby pieniężne decyduje się na zakup mieszkania jako inwestycji. Jednak nieruchomości pod wynajem nie są i nie były specjalnie rentowne. Wg ekspertów stopa zwrotu z takiej inwestycji dziś wynosi około 4-7 proc., lecz po uwzględnieniu amortyzacji finalnie przynosi 2-4 proc. rocznie stopy zysku, a w przypadku mieszkań w dobrej lokalizacji stopa zysku oscyluje w okolicach 3-5 proc.

Waldemarus/bigstockphoto.com

Jednak często kalkulacje inwestycyjne okazują się zbyt optymistyczne, szczególnie te odnoszące się jedynie do aktualnej sytuacji. Wszystko zależy od tego, co inwestor weźmie w nich pod uwagę.

Kiedy nieopłacalne?

Najczęstszym błędem jest zakładanie, że wartość mieszkania będzie rosła bądź nie straci na wartości wraz z upływem lat. A przecież po kryzysie w 2008 roku ceny nieruchomości mocno spadły i dopiero teraz wracają do starego poziomu i przestają być niższe od ówczesnej ceny zakupu. To istotny fakt, szczególnie z punktu widzenia osób, które po określonym czasie planują zakończenie inwestycji poprzez sprzedaż nieruchomości. Ważne jest przy tym oszacowanie wartości rezydualnej mieszkania, na którą wpływa jej lokalizacja, rok budowy, itp.

Nigdy wcześniej w Polsce nie istniał rynek mieszkań na wynajem. Jednak trudno przewidzieć, jak długo taki popyt na wynajem mieszkań się utrzyma. Jeśli się zmniejszy, to ludzie zaczną się wycofywać z inwestycji mieszkaniowych.  Trzeba również pamiętać, że mieszkań na wynajem przybywa i rynek staje się coraz bardziej nasycony, co wpływa na obniżenie czynszów, a tym samym zmniejszenie zysków. Należy również pamiętać o kosztach, bowiem w każdym mieszkaniu kupionym pod wynajem, za kilka lat będzie niezbędny na przykład remont. Do tego warto wziąć pod uwagę ryzyko wystąpienia okresów, w których mieszkanie może czasowo nie mieć najemców, lub będzie wynajmowane „po kosztach”, przy jednoczesnym generowaniu przez nie kosztów stałych.

Warto mieć na uwadze także ryzyko regulacyjno-fiskalne. Od tego roku wprowadzono stawkę 12,5 proc. ryczałtu od nadwyżki kwoty ponad 100 tys. zł przychodów z najmu ( wcześniej ryczałt ten wynosił 8,5 proc., niezależnie od wartości przychodu). Dodatkowo rentowność z najmu może popsuć wdrożenie regulacji wprowadzających ograniczenia najmu krótkoterminowego, który przy dużej skali takiej formy najmu powoduje spore problemy i jest uciążliwy dla lokalnych mieszkańców.

By nie być stratnym, przy zakupie mieszkania pod najem trzeba ostrożnie przeprowadzić wszelkie kalkulacje z uwzględnieniem obecnej sytuacji finansowo-gospodarczej, a także wszelkich prognoz.

Podobne artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *