Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorami?

1 7852

Jedną z najbardziej popularnych i zarazem bezpiecznych form długoterminowego lokowania kapitału jest inwestowanie w nieruchomości. Posiadając na przykład mieszkanie, zlokalizowane zwłaszcza w atrakcyjnej okolicy, możemy czerpać niemałe i w miarę stałe zyski z jego wynajmu lub dzierżawy.

Decydując się na którekolwiek rozwiązanie, zazwyczaj jesteśmy nastawieni na odpowiednio długi okres użytkowania nieruchomości przez najemcę i z takim przeświadczeniem poszukujemy osób zainteresowanych naszą ofertą. Należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie na okres dłuższy niż rok, umowa najmu musi mieć formę pisemną (w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na okres krótszy, umowa może zostać zawarta jedynie w formie ustnej). Podpisując umowę z naszym lokatorem, warto zawrzeć w niej postanowienia dotyczące przewidywanych przez nas okoliczności, takich jak okres i warunki wypowiedzenia, sposób i terminy płatności czynszu, warunki przeprowadzania drobnych napraw i remontów itd. Kwestie niezawarte w umowie najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Sprzedaz mieszkania

fot. Valentina R./bigstockphoto.com

Pomimo chęci długotrwałego wynajmu lokalu mieszkalnego, czasami podejmujemy decyzję o jego sprzedaży. Co zatem w sytuacji chęci lub konieczności pozbycia się wynajmowanego mieszkania? Czy właściciel nieruchomości ma obowiązek powiadomienia o swoim zamiarze najemców?

Żadne przepisy nie zabraniają sprzedaży mieszkania, które ma lokatorów – nie muszą być oni również informowani o tym fakcie. W takim przypadku, nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy (poprzedniego właściciela), w tym również w te wynikające z zawartej uprzednio umowy najmu*. Krótko ujmując, mieszkanie „jedynie” zmienia swojego właściciela, a warunki określone w umowie nadal obowiązują obie strony.

Problemem, nie tylko dla lokatorów, ale także dla poprzedniego posiadacza mieszkania może okazać się jednak wypowiedzenie najmu przez nowego właściciela. Nabywca nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę zgodnie z terminami określonymi w ustawie**, z wyjątkiem umowy zawartej na czas określony z tak zwaną datą pewną, potwierdzoną notarialnie (w tym przypadku okresem wypowiedzenia jest termin wygaśnięcia umowy). Jeśli na skutek wypowiedzenia najmu, najemca musi opuścić mieszkanie wcześniej niż przewidywała umowa (zawarta bez daty pewnej), ma on możliwość domagania się od wcześniejszego właściciela mieszkania „naprawienia swojej szkody” (roszczenia odszkodowawczego)***. Dodatkowo, jeśli poprzedni właściciel pobrał z góry czynsz za na przykład cały okres obowiązywania umowy najmu, musi liczyć się z tym, że najemca może żądać od niego zwrotu części wpłaconego czynszu, nie pokrywającej rzeczywistego korzystania z mieszkania.

Podejmując decyzję o sprzedaży wynajmowanej nieruchomości, warto zatem odpowiednio wcześnie poinformować o tym najemców i wyjaśnić ewentualne kwestie sporne.

_____________________________________
* Przejęcie praw i obowiązków wynikających z kupna mieszkania, wynajmowanego przez osoby trzecie, jest określone przez art. 678 ustawy z dnia 23 kwietna 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93).
** Art. 688 Kodeksu cywilnego.
*** Art. 679.

Podobne artykuły

1 Komentarz

  1. GRB-nieruchomosci.pl 12 kwietnia 2018 o 14:55

    Polskie prawo to paradoks i chroni „złodzieja”, który nie reguluje należności za wynajem i nie płaci czynszu. Taki mamy klimat. Nasza Firma zajmuje się skupem nieruchomości z lokatorami – http://grb-nieruchomosci.pl.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany *