Pozbycie się z własnego mieszkania nieuczciwego najemcy, nie jest sprawą łatwą. Z punktu widzenia przepisów, to prawa lokatora są w tej sytuacji uprzywilejowane, a właściciel mieszkania, mimo, iż naruszana jest jego własność, musi cierpliwie działać zgodnie z prawem.

Kiedy można wypowiedzieć umowę?

Jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Może zatem zażądać opuszczenia mieszkania przez najemcę oraz wezwać go do zapłaty zaległości, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Jeśli te działania nie przyniosą skutku, nie pozostaje nic innego jak wstąpienie na drogę sądową i wytoczenie powództwa o eksmisję.

Pozew o eksmisję

Pozew, zawierający dane stron, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz kopie pism do dłużnika, należy złożyć w sądzie rejonowym, we właściwości którego położone jest wynajmowane mieszkanie, uiszczając stosowną opłatę. Jeśli okoliczności sprawy nie będą budziły wątpliwości, sąd na rozprawie wyda wyrok nakazujący eksmisję.

W praktyce niestety czasem nawet prawomocny wyrok nie zmusza niechcianego lokatora do opuszczenia nieruchomości. W takim wypadku należy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Jest to niezbędne, by móc wystąpić do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie egzekucji. Komornik z pomocą policji ma prawo do przymusowego wysiedlenia najemców, wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami, które mimo iż ostatecznie będą wyegzekwowane od dłużnika, o ile będzie to możliwe, to początkowo muszą być pokryte przez wierzyciela.

Odszkodowanie za utratę korzyści

Właściciel nieruchomości po jej opuszczeniu, może wystąpić z powództwem przeciwko najemcy o zapłatę odszkodowania za bezprawne korzystanie z lokalu. W powództwie takim może żądać zwrotu wszystkich kosztów, jakie poniósł w związku z koniecznością pozbycia się lokatora, a także zapłaty czynszu za okres, w którym ze względu na jego pobyt, nie mógł wynajmować mieszkania, w związku czym utracił realne korzyści. Ponadto oczywiście zapłaty zaległych należności z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.

Odzyskanie własnej nieruchomości w niektórych wypadkach może być jednak bardziej skomplikowane. Dotyczy to sytuacji, w której sąd uzna, iż osobom zajmującym mieszkanie należy się szczególna ochrona, w związku z czym nie mogą zostać usunięte bez uprzedniego zapewnienia im lokalu zastępczego. Lokale takie znajdują się w zasobach gmin, które niestety mają ich ograniczoną ilość. Powoduje to długi czas oczekiwania na zwolnienie lokalu, przez który nie możemy siłą pozbyć się najemców z mieszkania. Jego właściciel może natomiast dochodzić odszkodowania od gminy za nieudostępnienie lokalu na czas, w tym zwrotu utraconych korzyści, i wszystkich opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Wynajmujący może zabezpieczyć się przed taką sytuacją podpisując umowę najmu okazjonalnego, która zawierana jest przed notariuszem, i w której najemca wskazuje adres, pod który wyprowadzi się w razie konieczności. Uzyskanie klauzuli wykonalności na umowę notarialną jest o wiele szybsze, co mimo poniesionych przy jej podpisaniu kosztów, pozwala zaoszczędzić wiele czasu, a w konsekwencji – pieniędzy.