Raport Expandera i Rentier.io pozwala nam lepiej poznać sytuację na rynku najmu w II kwartale 2023 roku. Według zebranych danych stawki spadły we wszystkich segmentach branży. Korekta w dół jest najmniej widoczna w stawkach za lokale średniej wielkości. Ich ceny spadły o nieco ponad 3% w skali kwartał do kwartału. Duże mieszkania są obecnie tańsze o 1% niż jeszcze trzy miesiące temu. Powodem tej sytuacji jest rosnąca podaż przy spadającym popycie na lokale pod wynajem. Lokatorów jest mniej, ponieważ poprawiająca się sytuacja kredytobiorcy i programy rządowe zachęcają do inwestycji we własne lokum. Rata kredytu w ramach BK 2% jest niższa niż stawki najmu w większości polskich miast. 

Od października 2022 specjaliści obserwują stabilizowanie się branży najmu. W tym okresie widać było naprzemienny cykl wzrostów i spadków na przestrzeni kolejnych miesięcy. W maju i czerwcu tego roku trend ten był kontynuowany. Ostatnie miesiące mijają jednak pod znakiem coraz częstszych spadków stawek. W czerwcu 2023 ceny mieszkań przeznaczonych pod wynajem w porównaniu z początkiem roku spadły w 10 z 16 miast objętych analizą. Średnia korekta dla tego okresu jest niewielka, bo wynosi tylko 0,4%, ale według prognoz będzie ona coraz wyraźniejsza.

Wyniki kwartalne dla rynku najmu dają do myślenia

Spadki stawek najmu widać najwyraźniej w danych kwartalnych. Tańsze stają się średnie i duże lokale. Trend ten zaznacza się w większości miast objętych raportem. Najwolniej korekcie ulega segment małych lokali. Osiągnęła ona w skali kwartał do kwartału 1% i uwidoczniła się w 10 z 14 miast. Największe spadki stawek najmu dużych mieszkań odnotowano w Gdyni. Osiągnęły one wartość -13% kwartał do kwartału. Co ciekawe w tym samym mieście najem małych i średnich lokali podrożał odpowiednio o 5% i 2,4%. Spośród dużych miast korekty w dół dotknęły mieszkań bez względu na metraż w Bydgoszczy i Wrocławiu. Małe mieszkania są tam tańsze z kwartału na kwartał o odpowiednio 9% i 3%.

Co ciekawe jedynym miastem, w którym mieszkania do wynajęcia podrożały w omawianym okresie, jest Gdańsk. Wzrosty nie przekroczyły tam poziomu 3,5%, ale objęły wszystkie mieszkania, bez względu na ich wielkość.

Rentowność najmu się zmienia

Wraz ze spadkami stawek konsekwentnie pogorszeniu ulega rentowność najmu. Jej wartość brutto w czerwcu wynosiła 6,6%. W styczniu było to jeszcze całe 7%. Po odliczeniu wszystkich kosztów związanych z działalnością rentierską zysk z wynajmowanego mieszkania netto wynosi 5,3%. Są to wyliczenia dotyczące dużego i średniego lokalu. W przypadku kawalerek rentowność została ustalona w czerwcu na poziomie 7,1% brutto. Oczywiście są to wartości uśrednione i ostateczny zysk zależy nie tylko od regionu czy lokalizacji mieszkania, ale również od jego stanu i dodatkowych kosztów, które generuje.

Warto zauważyć, że najlepiej prezentują się stopy zwrotu z małych mieszkań w Sosnowcu (8,8% brutto), Łodzi (8,1% brutto) oraz Szczecinie (7,8% brutto). Na najmniejszy zysk z najmu możemy liczyć w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (4,8% brutto), Białymstoku i Krakowie (po 5,2% brutto). Rentowność jest wyliczana dla mieszkania bez kredytu, które jest zajęte przez lokatorów przez cały rok. 

Spadki stawek mogą oczywiście niepokoić, ale branży najmu nie zagraża załamanie. Odpływ lokatorów może być chwilowy i z pewnością nie obejmie osób, które nie mieszczą się w kryteriach programu. Wciąż istnieje duża grupa Polaków, którzy z różnych względów pozostaną w tym segmencie rynku jako lokatorzy. Okres dużego ożywienia z pewnością mamy już jednak za sobą. Obecnie rentier nie może już tak swobodnie dyktować warunków najemcy. Mieszkań w ofercie na wynajem jest przy tym dużo więcej, co wymusza konkurencyjność.