Czasem można znaleźć mieszkania, które na pierwszy rzut oka są podobne, a jednak ich czynsze najmu znacząco się różnią. W artykule wyjaśniamy, skąd mogą się brać te różnice i jakie są najważniejsze czynniki wpływające na czynsz. Dowiedz się, co podbija, a co obniża stawkę czynszu.

Lokalizacja – gdzie drożej, gdzie taniej?

Wysokość czynszu jest w znacznym stopniu zależna od lokalizacji mieszkania. Przykładowo, duże różnice można zaobserwować między poszczególnymi miastami. Według danych Nieruchomosci-online.pl miesięczny czynsz za mieszkanie dwupokojowe w Warszawie może być nawet dwukrotnie wyższy niż za podobne mieszkanie w Opolu czy Olsztynie. Ogólnie drożej jest w wielkich ośrodkach miejskich, a taniej w nieco mniejszych miejscowościach.

W obrębie tego samego miasta również często widać duże rozbieżności. Za mieszkanie na peryferiach miasta czy w dzielnicy tzw. sypialnej zapłacisz zdecydowanie mniej niż za lokal położony w centrum lub w jego pobliżu, w dzielnicy, która jest popularna lub ma reputację luksusowej.

Na wysokość czynszu wpływa także sąsiedztwo  budynku i dostęp do infrastruktury. Przykładowo, bliskość parków i zbiorników wodnych wpływa na atrakcyjność otoczenia i możliwości spędzania czasu wolnego, więc w takiej okolicy opłaty za mieszkanie będą wyższe. Nie bez znaczenia jest również komunikacja i transport – droższe są mieszkania położone blisko metra, kolejki miejskiej czy przystanków tramwajowych. Podobnie jest, jeśli mieszkanie znajduje się w pobliżu budynków uczelni bądź centrum biznesowego. Z kolei niższe czynsze spotyka się w okolicach, które są w jakiś sposób uciążliwe, a przez to mniej popularne wśród najemców – np. przy ruchliwych ulicach czy hałaśliwych klubach.

Parametry mieszkania – metraż, układ, piętro

Duże znaczenie ma oczywiście metraż – wiadomo, że im większe mieszkanie, tym całościowa stawka czynszu jest wyższa. Jednak warto również zwrócić uwagę na przelicznik za metr kwadratowy – w kawalerkach wychodzi on zwykle mniej korzystnie niż w mieszkaniach 2-3-pokojowych.

Kolejnym czynnikiem jest rozkład mieszkania. Najbardziej funkcjonalne z punktu widzenia najemców są lokale tzw. rozkładowe, w których do każdego pomieszczenia jest osobne wejście z korytarza. Są one poszukiwane, gdyż zapewniają prywatność bez konieczności przechodzenia przez cudzy pokój.

Jeśli chodzi o położenie na kondygnacji, zwykle tańsze są mieszkania na parterze, gdyż dają mniejsze poczucie prywatności, stwarzają większe ryzyko włamania i są bardziej narażone na hałas. Niższych cen można też spodziewać się na wyższych piętrach w budynkach bez windy ze względu na trudniejszy dostęp do mieszkania. Z kolei drożej jest w budynkach bez barier architektonicznych i z windami docierającymi na każdą kondygnację.

Standard i wykończenie

Na zróżnicowanie stawek ma wpływ wiek budynku. Na nowych osiedlach, gdzie zapewnione zostały udogodnienia takie jak windy, monitoring i garaże podziemne, kwoty są wyższe. Taniej natomiast jest w starszym budownictwie, budynkach bez windy, dawno nieremontowanych i mniej estetycznych.

Jeśli chodzi o stan i standard mieszkań, droższe będą nowe lub świeżo po remoncie niż wymagające odświeżenia, z wyposażeniem nie pierwszej młodości, choć wciąż funkcjonalnym. W kwestii wyposażenia – czynsz podnoszą elementy podwyższające komfort i standard, jak np. zmywarka czy miejsce do pracy zdalnej.

Koszty eksploatacji i opłaty dodatkowe – na co warto zwrócić uwagę?

Podczas przeglądania ofert najmu zwróć uwagę, co konkretnie składa się na opłaty. Zdarza się, że właściciele mieszkań podają wysokość samego czynszu najmu (kwoty przeznaczonej dla nich), a nie uwzględniają innych stałych opłat, np. do wspólnoty czy spółdzielni oraz za media, ewentualnie są one dopisane gdzieś poniżej w treści ogłoszenia i nie rzucają się w oczy. Zawsze więc dokładnie sprawdź, za co konkretnie płacisz i jaka wychodzi całościowa kwota za miesiąc. Weź też pod uwagę, że dostęp do garażu bądź miejsca postojowego i do komórki lokatorskiej może podwyższać czynsz. Dlatego przy porównaniu ofert najmu weź pod uwagę ceny całkowite, już ze wszystkimi opłatami.

Należy również liczyć się z koniecznością zapłaty kaucji na początku najmu. Kaucja jest ustalana między stronami i zwyczajowo wynosi 2-3 miesięczne czynsze; większe kwoty są typowe dla mieszkań o wysokim standardzie. Kaucja ma za zadanie zabezpieczenie praw wynajmującego w razie zaległości z tytułu czynszu albo zniszczeń w mieszkaniu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od zdania kluczy przez najemcę. Kwota do zwrotu jest zwaloryzowana, tzn. stanowi wielokrotność ostatnio pobieranego czynszu po ewentualnych podwyżkach. Może być zmniejszona przez potrącenia, np. jeśli mieszkanie wymagało remontu lub najemca zalegał z czynszem.

Dlaczego koszty najmu zmieniają się w czasie?

Wysokość czynszu może być też zróżnicowana w zależności od tego, kiedy szukasz mieszkania i podpisujesz umowę. Zwyżki czynszu notuje się zwykle w okresach wzmożonego popytu, np. przed rozpoczęciem roku akademickiego. Zmiany czynszu w czasie są też warunkowane przez koniunkturę gospodarczą i inflację. Jeśli właściciele mieszkania spłacają raty kredytów, wysokość czynszu najmu może być uzależniona od wysokości tych rat.

Gdzie szukać tańszego najmu?

Biorąc pod uwagę czynniki wymienione powyżej, widzimy, że czynsz jest sumą wielu czynników, a nie tylko osobistym widzimisię właściciela. Zasadniczo im lepsze mieszkanie i lepiej położone, tym wyższy czynsz trzeba zapłacić. I odwrotnie – tańsze są mieszkania na uboczu, gorzej skomunikowane, w starszym budownictwie i ze starszym wyposażeniem, położone na parterze lub na wysokim piętrze bez windy.

Przy porównaniu ofert trzeba więc próbować znaleźć złoty środek – wybrać, na czym możesz zaoszczędzić, a które udogodnienia są Ci absolutnie niezbędne. Takie porównanie, gdy zorientujesz się, czego można oczekiwać za jaką kwotę, pomoże Ci też przygotować się do negocjacji z właścicielami.