Stopa zwrotu z najmu mieszkań w największych polskich miastach wciąż znajduje się bliżej historycznych minimów niż szczytów notowanych w latach 2022-2023. Choć w ostatnich miesiącach można było zaobserwować delikatne odbicie, inwestorzy liczący na szybkie i wysokie zyski z wynajmu muszą pogodzić się ze stabilizacją na umiarkowanym poziomie. Z danych Otodom Analytics, przeanalizowanych przez portal Bankier.pl, wynika, że przeciętna rentowność najmu lokalu mieszkalnego oscyluje dziś między 4,7 a 5,8 proc. w skali roku.
Na rynku nieruchomości widać wyraźną stabilizację zarówno po stronie ofert sprzedaży mieszkań, jak i stawek najmu. Ceny rosną, ale wolniej niż inflacja CPI, co oznacza, że realna opłacalność inwestycji spada.
Warto również podkreślić, że zarówno średnie ceny mieszkań, jak i stawki czynszów utrzymują się na rekordowo wysokich poziomach w historii. Dla osób kupujących mieszkanie z myślą o wynajmie oznacza to wciąż wysoki próg wejścia i wydłużony okres zwrotu z inwestycji.
Spośród największych polskich rynków w czerwcu 2025 roku najwyższą średnią stopę zwrotu z najmu (dla mieszkań o powierzchni 40-59 metrów kwadratowych) notowano w Łodzi: 5,81 proc. To wynik nieco lepszy niż rok wcześniej (+0,15 pp.), jednak wciąż znacznie niższy od historycznych maksimów.
Ponad 5 proc. można było uzyskać również w Warszawie (5,44 proc.), Wrocławiu (5,36 proc.), Poznaniu (5,24 proc.), Gdańsku (5,22 proc.) i Katowicach (5,03 proc.). Kraków pozostaje poniżej średniej z wynikiem 4,71 proc.
Niemal we wszystkich miastach stopa zwrotu wzrosła względem ubiegłego roku. Wyjątkiem były Katowice i Gdańsk. W stolicy Górnego Śląska od pięciu lat obserwowany jest systematyczny spadek opłacalności najmu. Z kolei w Gdańsku negatywnie zadziałały dwie siły: szybki, blisko 9-procentowy wzrost cen nowych mieszkań oraz słabszy niż zwykle sezonowy wzrost czynszów w okresie wakacyjnym.
Analiza pokazuje, że wyższy zwrot uzyskują właściciele najmniejszych lokali (do 40 metrów kwadratowych). W tej kategorii najlepsze wyniki również odnotowała Łódź: 6,25 proc., a także Gdańsk (5,69 proc.), Wrocław (5,59 proc.) i Warszawa (5,57 proc.). Kraków pozostaje na końcu stawki z wynikiem poniżej 5 proc. (4,88 proc.).
Dane z ostatnich miesięcy sugerują stabilizację. Zmiany w ujęciu rocznym wyniosły od -0,13 do +0,2 pp. Oznacza to, że nawet w przypadku mniejszych mieszkań, które historycznie zapewniały wyższą rentowność, obecne wskaźniki wciąż pozostają poniżej poziomów z okresu największego boomu.
Choć przeciętna stopa zwrotu minimalnie odbiła od zeszłorocznego dna, pozostaje znacznie niższa niż w drugiej połowie 2022 roku. Wówczas, w wyniku gwałtownego wzrostu czynszów spowodowanego wojną w Ukrainie i napływem uchodźców, rentowność najmu osiągała najwyższe wartości w ostatniej dekadzie. Dziś w największych miastach różnica względem tamtych szczytów wynosi nawet 1,7 pp.
Z kolei względem historycznych minimów, które przypadły na pierwszą połowę 2024 roku, obecne wskaźniki są wyższe zaledwie o 0,2-0,4 pp. To pokazuje, że rynek pozostaje blisko dolnych rejestrów.
Sytuacji inwestorów nie ułatwiają rosnące ceny mieszkań z rynku pierwotnego. W czerwcu 2025 oku koszt zakupu nowego lokalu był od 1 do nawet 9 proc. wyższy niż rok wcześniej. W praktyce oznacza to, że dla wielu osób bariera finansowa przy wejściu w najem jest coraz trudniejsza do pokonania.
Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym. Tu średnie ceny ofertowe spadały od 0,3 do 5 proc. rok do roku, a według danych Metrohouse obniżki transakcyjne w największych miastach (poza Wrocławiem) sięgały nawet 8 proc. Szczególnie widoczny spadek odnotowano w Warszawie. To może być sygnał, że część inwestorów szuka okazji właśnie na rynku wtórnym, licząc na poprawę rentowności.
Wszystko wskazuje na to, że w krótkim terminie trudno oczekiwać znaczącego wzrostu stóp zwrotu. Stabilizacja czynszów, utrzymujące się wysokie ceny mieszkań i relatywnie niska dynamika popytu sprawiają, że rynek najmu w Polsce wchodzi w fazę równowagi. Dla inwestorów oznacza to, że zamiast szybkiego zysku kluczowe staje się długofalowe podejście i umiejętność wyboru odpowiedniej nieruchomości. Najlepiej w lokalizacji z potencjałem wzrostu wartości oraz przy relatywnie niskim koszcie zakupu.
Rynek mieszkaniowy wchodzi w nową fazę. Po serii obniżek stóp procentowych coraz częściej okazuje się, że miesięczna rata kredytu hipotecznego jest porównywalna z kosztem najmu, a w wielu miastach nawet od niego niższa. To zmiana, która może istotnie wpłynąć na decyzje tysięcy najemców.
Jeszcze niedawno wynajem mieszkania traktowany był jak etap przejściowy – coś pomiędzy studiami a własnym „M”. Dziś coraz wyraźniej widać, że to już nie tylko rozwiązanie na chwilę, ale świadomy wybór wielu osób w różnym wieku. Rynek rośnie, zmienia się i dojrzewa razem z najemcami. Czy właśnie obserwowany jest moment, w którym najem przestaje być…
Polski Instytut Ekonomiczny opublikował niedawno analizę rynku mieszkaniowego w IV kwartale 2025 roku. Widać w niej wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe i ogólne ożywienie w branży. Większa aktywność inwestorów jest widoczna mimo sezonowego spadku nastrojów oraz wciąż niepewnej sytuacji geopolitycznej. Mimo to tylko w październiku 2025 złożono 43 tysiące wniosków kredytowych, co było najwyższym wynikiem…
Unia Europejska wymaga uregulowania najmu krótkoterminowego, a polskie przepisy, które mają to wdrożyć, mogą wyraźnie zmienić sytuację zarówno właścicieli lokali, jak i najemców. W zależności od tego, jak restrykcyjne będą krajowe regulacje, część mieszkań z portali Airbnb i Booking może trafić na rynek najmu długoterminowego, wpływając na wysokość czynszów. Takie wnioski płyną z raportu SonarHome.pl….
Jeszcze niedawno najem krótkoterminowy był dla wielu inwestorów prostym sposobem na szybki i wysoki zarobek. Dziś coraz częściej kojarzy się z hałasem, zniszczeniami czy konfliktami z sąsiadami. Wskutek tego właściciele mieszkań, a także deweloperzy zaczynają się z niego wycofywać. Dlatego coraz częściej krótkie pobyty ustępują miejsca dłuższym umowom, co nierzadko wiąże się z mniejszymi problemami.
Czy pojawią się strefy bez najmu? W najmie krótkoterminowym nadchodzą istotne zmiany. Rząd przygotowuje nowe przepisy, których celem jest uporządkowanie zasad wynajmu mieszkań turystom. Projekt ustawy ma zostać przedstawiony Radzie Ministrów w pierwszym kwartale tego roku. W planowanych przepisach mowa jest m.in. o utworzeniu centralnego rejestru, nałożeniu na właścicieli obowiązków zbliżonych do tych, które dotyczą…
Początek roku to czas, kiedy wielu najemców dostaje wiadomości o podwyżkach. Sam wzrost czynszu na tle ostatnich lat nie jest duży, ale warto przyjrzeć się pozostałym opłatom. W praktyce miesięczny koszt wynajęcia mieszkania to nie tylko kwota przelewana dla właściciela, ale też opłaty administracyjne i media. Duże znaczenie mają także zapisy w umowie i to,…
Coraz więcej właścicieli mieszkań na wynajem przechodzi na samodzielny check-in, czyli zameldowanie bez osobistego przekazywania kluczy. To bardzo wygodne, bo najemca może wejść do lokalu o dowolnej godzinie, a właściciel nie musi na niego czekać. Jednak żeby to rozwiązanie działało bezpiecznie, trzeba dobrze zaplanować procedury oraz wdrożyć odpowiednie narzędzia.
Przejmowanie nieruchomości na potrzeby inwestycji infrastrukturalnych od lat budzi silne emocje społeczne. Szczególnie dotyczy to dużych projektów realizowanych w gęsto zabudowanych obszarach miejskich, gdzie ingerencja w istniejącą tkankę mieszkaniową jest nieunikniona. Nowelizacja ustawy o transporcie kolejowym stanowi istotny krok w kierunku zrównoważenia interesów inwestora publicznego oraz osób faktycznie dotkniętych skutkami wywłaszczeń, w tym najemców mieszkań,…
Najem senioralny budzi kontrowersje. Choć nowe przepisy mają umożliwić osobom starszym mieszkającym na wyższych piętrach w budynkach bez wind ubieganie się w gminie o lokal lepiej dostosowany do ich potrzeb, eksperci zwracają uwagę na potencjalne problemy. Pojawiają się obawy, że może zabraknąć odpowiedniej liczby mieszkań spełniających wymagania seniorów.
Serwis natechwile.pl skupia się na poradach dla osób pragnących zainwestować w mieszkanie na wynajem. Jeśli do nich należysz, poradzimy Ci nie tylko jak przeprowadzić korzystną transakcję kupna nieruchomości, ale także jak ją z zyskiem wynająć. Dowiesz się więc jak przeprowadzić wszystkie formalności związane z najmem, jak znaleźć pewnych lokatorów, a nawet jak wybrać ekipę do wykończenia wnętrza.
Mamy nadzieję, że skorzystasz z naszych porad i dołączysz do stałych czytelników portalu.Zachęcamy do oceniania artykułów i ich strong>komentowania, co z pewnością przyniesie satysfakcję ich autorom.
Dodaj komentarz